定金作为常用的债权担保方式，在经济交往活动中广泛采用。在购买商品房的过程中，购房人交付定金后，因为某些原因导致合同没有履行，定金能否退还？

根据担保法和合同法的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。这就是通常所说的定金罚则。根据这一规定，如果买房人要求解除合同的，定金就不能退还了。

昆明律师许思龙最近办理的两件案件，通过律师大量艰苦细致的工作，终于与开发商达成调解协议，退回大部分定金。该案例具有一定的典型意义，特写出来与诸君分享。

外省人何女士和张先生两家人是朋友关系。去年9月底，两家人相约去昆明市南市区某知名开发商开发的楼盘看房，看上了这儿的房子。他们跟销售人员说在昆明市已有一套房子，办过按揭贷款，问首付款需要多少。销售人员称首付款只需要25%，其余办理按揭贷款。销售人员给他们出具了购房计划清单。于是他们分别与开发商签订了认购协议，每人购买一套住房、一个车位。每人交了住房定金5万、车位定金1万。

随后他们根据销售人员的要求准备贷款资料。约好一起去找驻售楼部的银行预审贷款。银行工作人员看了他们的资料后，说他们的银行流水不够，要求提高首付款比例到40%以上。

由于他们只有25%的首付款，无法与开发商签订正式商品房买卖合同。为退回定金，他们多次找开发商协商。开发商均不予退款。在协商的过程中，张先生妻子情绪激动，甩杯子打伤了开发商的销售主管。

何女士和张先生通过朋友介绍，为退回定金，委托云南恩龙律师事务所许思龙律师向官渡区法院起诉。许律师接受委托时，告知当事人案件存在败诉的风险。许律师向当事人详细了解购房细节，收集有利证据，找派出所调取打架的笔录。

在法庭上，许律师指出：
   一、根据昆明市商品房限购政策，何女士和张先生作为外省人在昆明市也有一套商品房，不能再次购买新建商品房。开发商销售人员应先进行购房资格的审查。双方的认购协议违反了商品房销售方面的公共秩序。协议是否有效应进行审查。不能以限购政策不是国家法律和行政法规为由，让限购政策落空，让“房子是用来住的，不是用来炒的”的中央要求落空。
   二、销售人员了解到两原告的房屋、贷款和收入情况后，出具首付25%的购房计算清单。该清单系代表开发商承诺的双方达成的交易条件。现银行要求提高首付款比例，导致双方约定的交易条件无法达成，导致协议无法履行。

三、协议无法履行的过错在开发商，原告没有任何过错。开发商作为专业公司，对商品房限购、贷款政策比较了解，其有义务事先对购房人的购房资格、贷款比例进行审查和评估了解。不能先收取定金再说，不考虑合同能否顺利履行。根据审理商品房买卖合同司法解释的规定，开发商应将已收取的定金全额退还原告。

经法庭组织调解，开发商同意调解，原告方作了一定的让步。最终达成调解协议，由开发商各退还两原告定金4万元一次性了结案件。

支付定金后，哪些情况下可以要求退还定金？许思龙律师认为，根据法律的规定，以下情况可以要求退还定金：
  一、合同无效的；
  二、非因支付定金一方的原因导致合同解除或履行不能的；
  三、收到定金时开发商没有取得预售许可证的。

许律师维权热线：13888239009，微信号：a13888239009