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产权人口头委托卖房事后主张无效买方怎么办?
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作者:许思龙律师  来源:昆明律师服务网  阅读:

产权人口头委托其亲属卖房,在履行合同期间,房屋价格上涨,卖还是不卖?对卖房人的诚信是一次重大的考验。部分讲诚信的卖房人选择继续履行合同。但大部分卖房者在利益面前,选择了反悔。这种情况,在房价不断上涨的今天,尤为突出。产权人只是口头委托,事后不承认委托关系,不认可合同。买方难以取得有权代理的证据。买方怎么维权?昆明许思龙律师最近代理的房屋买卖合同纠纷案即属此例。此案日前调解结案。许律师为买方争得相应赔偿。

2010511,刘女在昆明一中介公司的居间介绍下,与被告房屋所有人寸某俊之姐寸某冰签订房屋买卖合同。约定:原告刘女购买被告寸某俊位于昆明市经济技术开发区佳逸盛景花园二期一商品房;价格为315000元;买方在看房后支付购房定金20000元(成交后定金转为购房款);买方在收到产权管理部门开具的收件收据时支付首付款100000元,尾款215000元由银行贷款时一次性付给卖方;卖方及其共有人必须在2010811前备齐材料依中介方通知到公证机关办理合同公证手续;若2010811前房产证办不下来,买方将首付款给卖方,卖方将房屋钥匙交给买方装修入住,等产权证办下来二月内办理产权过户手续;任何一方违约应按房价的10%赔付另一方违约金。合同签订后,原告按约支付了购房定金20000元给寸某冰。为按时履行合同,原告还匆忙将东川老家的房子卖了。6月份,中介公司将房屋钥匙交给原告进行装修入住。原告装修房屋共花去30526.5元。后原告一直在该房居住。

        610,原告已将首付款准备好,让中介公司打电话叫寸某俊来收取,寸某俊及寸某冰以不在昆明、没时间等理由不来收取。后寸某俊以房价低了为由,在电话里面明确表示不履行合同了。

    刘女因与寸某俊等人协商未果,找到云南国平律师事务所许思龙律师代理诉讼。许律师接受本案后,认真审阅刘女的材料。材料里面有一份委托公证书,但只是寸某俊、叶某某委托某姐寸某冰代为向开发商购买该套商品房,并没有委托某代为出售该房屋。也就是说,产权人寸某冰没有得到寸某俊出售房屋的书面授权。象这种情况,按合同法的规定,若产权人不进行追认的话,合同可能无效。只有想办法收集证据,证明产权人是认可该房屋买卖合同的。本律师于是联系中介,要求中介与产权人寸某俊联系,并进行录音。在电话中,寸某俊认可自己违约,要求买方加价才卖房。该录音资料为本案取得好的结果作了重要的铺垫。后,本律师又与寸某俊电话联系,希望能协商解决。因寸某俊赔偿过低,达不到买方的要求,也协商未成。

    本律师遂代理刘女向法院起诉,将产权人寸某俊及某妻子叶某某、“代理人”寸某冰告向法院。要求判令被告继续履行双方于2010511签订的房屋买卖合同,判令被告协助原告办理昆明市经济技术开发区佳逸盛景花园二期III25601室房屋所有权过户手续,在办理过户手续的同时收取房屋首付款,尾款由原告向银行按揭贷款支付;判令被告付给原告违约金31500元;本案诉讼费用由被告方承担。

在法庭审理中,产权人寸某俊及某妻子叶某某的律师认为,他的当事人没有委托寸某冰代为卖房,签订本合同,收取定金系寸某冰自己的行为,认为本合同无效。我方当庭播放中介与寸某俊的录音资料,出示中介公司出具的证明,并申请了中介公司经办人出庭作证,证明寸某冰系寸某俊、叶某某委托的代理人,本案合同有效。开完庭后,经双方多次协商,法院又进行了调解,双方终于达成了调解协议:解除双方签订的房屋买卖合同,由寸某俊一次性支付刘女定金及经济损失9万元,刘女将房屋腾还给寸某俊。委托人刘女对案件结果表示满意,对本律师的代理工作表示肯定!

许思龙律师在此提醒广大买房者:1、认真审查卖方的身份证、房产证,审查房屋有没有设定抵押,能不能进行买卖。2、审查卖方有没有房屋处分权,是不是产权人,有没有共同人,共有人必有到场签字,产权人的配偶作为婚姻法规定的共有人也要到场签字。若产权人、共有人委托他人代为出售房屋的,必须有经过公证的授权委托书,并认真审查委托事项,审查被委托人的身份。3、最近国家对商品房买卖进行频繁调控,购房者要随时关注政策的变化。4、购房是人一生中很重要的经济行为,为保证你的合法权益,建议多向律师进行咨询,并聘请有经验的律师陪同购房,提供法律服务。

 

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