对于几年前的一桩农房买卖，浙江省绍兴县农民张福尧很后悔：当年他卖给邻村农户周兴泉一幢农房，售价１４万元，今年，该房因为面临拆迁，身价增至１００多万元。张福尧不甘心，遂向法院提起诉讼，要求周兴泉返还房子。

法院支持了张福尧的请求，但此判罚引起了争议。

房子涨价了

事情发生在绍兴县华舍街道东周居委会。１９９８年，原华舍镇东周村（现东周居委会）村民张福尧与邻村村民周兴泉签订房屋买卖合同，张福尧将一幢三层楼房以１４万元的价格卖给周兴泉，周兴泉一次性将购房款付清。经张福尧所在东周村村委会同意，次年９月，周兴泉向税务部门缴纳了房屋契税、营业税等税费，并向房产交易主管部门支付了一笔交易费。周兴泉买了张福尧的房子后，进行了一番装修，并新建了一些附属用房。

２００６年，绍兴县政府发布消息称，华舍街道东周村的房子被列入拆迁范围。据预测，那幢卖掉的房子附带宅基地，总共可能得到１００多万元的补偿费用。得知此消息的张福尧非常懊悔。

不过，当张福尧得知该房土地属于集体所有，将房子卖给邻村周兴泉的行为可能不合法时，就以房屋所在土地属集体所有、当初不能这样进行流转为由，于今年２月向绍兴县法院起诉，请求法院确认其与周兴泉之间的房屋买卖行为无效，并让周兴泉立即腾退他出售的这幢三层楼房。

“毁约”损失要赔偿

接到要打官司的消息，周兴泉表示难以接受。他认为，当初买下张福尧房子一事得到张福尧以及张福尧所在村委及房管部门认可，自己也依法向地税部门交纳了房屋过户费用，双方的买卖合同合法有效。

然而，在庭审过程中，法官向双方释明，根据民法通则规定，张、周的买卖合同无效，各自取得的财产应予以返还。周兴泉遭受的损失，可对张福尧提起反诉。

随后，周兴泉反诉，称张福尧应赔偿其购房款１４万元；赔偿过户费用９０００元；赔偿损失９０多万元。

张福尧辩称，可以返还购房款，但过户费用是周兴泉向有关部门交纳的，不应向其索要。另外，他出售的只是地上建筑物，不包括集体土地使用权，而政府评估后的房屋价值包含了集体土地使用权价值，对这部分价值不应认定为周兴泉的损失。

绍兴县法院审理认为，张福尧和周兴泉之间的房屋买卖虽然得到当地村委认可，但根据土地管理法、浙江省土地管理实施办法及民法通则的有关条款规定，应属无效。对于张福尧提到出售的只是地上建筑物而不包括集体土地使用权一说，应当认定张福尧将地上建筑物连同集体土地使用权一并出售给周兴泉。

在买卖合同无效情况下，依照民法通则相关规定，张福尧应返还给周兴泉１４万元购房款，周兴泉亦应将三层楼房还给张福尧。考虑到这起买卖中，张福尧和周兴泉都有过错，且张福尧应负主要责任，绍兴县法院一审判决：周兴泉应将该房返还给张福尧；张福尧应对此承担包括原房款在内共８５万多元的损失。

如何解决农房买卖纠纷？

本案的承办法官表示，因拆迁引起的毁约退房纠纷案在绍兴县是第一次，不过，村民之间私下买卖房屋现象并不少，相关管理较为松散，现在遇到拆迁建设，相关纠纷可能会越来越多。

一些法律界人士指出，农村房屋买卖之“乱”，并非法院一纸判决可以理清。浙江泽大律师事务所律师麻侃认为，“法院的判罚值得商榷。”

麻侃表示，土地管理法规定农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准，“法不禁止即为自由”，应判决两人的房屋买卖合同有效。

“问题在于，判决农村房屋买卖有效，必然涉及农村房屋所有权和宅基地使用权的过户问题。”麻侃说，目前各地国土资源局基本上停止办理农村房屋土地使用权过户手续，这造成法院作出农村房屋买卖有效判决后的执行困难，房屋交易合法，但土地使用权不能过户，“地随房走”原则在此不适用。

法官和律师共同认为，农村房屋流转，只有房屋所有权，而无土地使用权，这才是碰到旧村改造、拆迁安置、征地等发生土地补偿情况后，容易产生纠纷的核心问题。

记者了解到，对农村房屋买卖合同效力裁判，目前各地存在司法不统一现象，要从根本上解决问题，需在立法上进一步明确。